华侨城“高亢”激进扩张与遇挫：北退、南进

遇挫、高光，是近期在华侨城集团（以下也称“华侨城”）身上可以叠加的词。

近期上市公司西安饮食公告称，6月22日，西安饮食终止向华侨城集团转让15%股权协议。这项早在3年前即在推动的事宜，“悬”了许久后，终于有了落定的结果，只是不曾在华侨城的既定规划中。

不过，最近AECOM联合TEA发布的《全球主题公园和博物馆报告》显示，上市公司华侨城主题公园的游客量超过环球影城，位列世界第三。

这两个事件若进一步延伸，会有更多的意味。一方面，华侨城曾计划在西安5年投资2380亿元，入主控股西安饮食是计划事项之一。这笔煌煌巨笔的投资也尚未能全部落地，与此同时，华侨城挺进云南、粤港澳，砸下百亿、千亿投资；

另一方面，华侨城一直“谋图”向文旅转型，游客量的提升算是好消息。但其业务收益支撑，还是房地产板块。

西安饮食的最新结果，算是华侨城业务“北退南进”的一个注脚，这个走向接下来预计还将愈加明显。而其转型文旅的走向，整体还是“模糊”的。

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华侨城这几年：北退、南进

西安饮食终止向华侨城集团转让15%股权协议，算是一桩“陈年往事”的最新结果。

早在2017年6月底，西安饮食控股股东西旅集团与华侨城集团签署股份转让协议，拟将西安饮食15%股权转让给华侨城集团，同时将其6.04％公司股份的表决权、提案权等授权给华侨城集团行使。

该协议一旦落地生效，华侨城集团将成为西安饮食的控股股东。同期，华侨城集团全资子公司还拟以增资扩股方式，取得曲江文旅间接控股股东曲江文投51%的股份，由此成为曲江文旅的控股股东。

由此，一方面，华侨城将增加西安饮食、曲江文旅两个上市平台，也就是资本市场的两个融资渠道；另一方面，华侨城相关资源资产导入，对提振两家企业的业务业绩也可能带来帮助，对做大当地国资文旅板块也有助益。

而在此之前，华侨城还宣布了更大的棋局规划。2017年6月19日，华侨城宣布将在西安投资2380亿元，覆盖西咸新区、未央、碑林、莲湖、曲江等区域。这是一个“五年规划”，被认为是华侨城截至当时近年来最大手笔的签约。而对上述两家上市平台的入局控股，也是这一规划的重要组成部分。

但后续推进并不算顺利。

近一年后，2018年5月底，华侨城对外宣称终止收购曲江文投股权，这场涉资114亿元的央地混改宣告失败。而对西安饮食母公司西旅集团的增资控股也被传已生变数。直到2019年2月，西旅集团实控人正式变更为曲江管委会，华侨城入主之意正式“落空”。

没有在相应的审批流程获得政府层面的同意，是这两项入股事宜未达“初心”的重要缘由。

不妨有个大致揣测，这种变化的背后，应该不是华侨城的资金出了问题或意愿有变，更可能和当地主政人士的变动有较大关系，新官上任后，城市发展规划及其考量的变动，也在情理之中。不管是“曲江模式”，还是“文化+旅游+城镇化”新模式，根底都脱离不开大体量的项目用地，背后更需要政府背景或政府长期支持为续。

略简单来说，继续维持国资控股局面，而非央地混改后央企控股，纵然可能失去央企的资金、资源以及管理方式和理念等方面支持，但在后续的城市规划、城镇化建设中，当地政府保留了更多主动权，在土地的使用和未来项目打造中，都预留了更多的腾挪空间。

从公开信息看，华侨城的2380亿元五年投资计划，目前也尚无更多的实质进展，应早有很多变数。

而与华侨城未能如愿入主曲江文投时间线几乎并行的是，2018年7月，华侨城集团吹响“云南大会战”集结号。华侨城集团18个子集团汇聚彩云南，签约项目60个，签约金额超过1000亿元。

由西北转战西南，同样是文旅资源高地；适逢云南推动“旅游革命”，同样在文旅产业中要大干一场；同样是千亿级别投资，这当然不是故意的巧合，而应是更早即有谋划和实质推进。

早在2017年4月，华侨城集团已战略入滇，重组了云南世博集团、云南文投集团，并承诺“十三五”期间在云南投资2000亿元。

2019年7月，华侨城继续签下云南37个项目，加上此前签约投建金额，三年下来总签约金额已达1960亿元，基本兑现承诺。

北退，南进。

在西南，除云南外，四川亦是华侨城的重注之地。华侨城官网去年5月初的信息显示，其在四川签约并持续推动的项目投资总额达2400亿元，位列华侨城集团单省投资力度第一位，华侨城在四川的项目遍布成都、眉山、宜宾、自贡、广元等城市，涉及城镇化、文化旅游、智能终端、产业园区等。

另一南下必提之地，是华侨城的业务大本营，粤港澳大湾区。大本营之基、粤港澳大湾区政策之利，让华侨城不由得继续在此大体量投建项目。

不完全统计，今年1月-7月（22日），华侨城在广东区域签约、开工的项目至少有5个，概算金额超过300亿元。

而华侨城集团官网去年5月末的信息显示，华侨城已在粤港澳大湾区建设文旅综合项目近30项，分布在中山、江门、珠海、广州、茂名和湛江等十余座城市。

不完全统计，去年上半年，华侨城在广东投建文旅项目之地涵盖广州增城、清远、阳江、东莞、茂名、潮州、深汕特别合作区等地，概算投资额有约700亿元之巨。其中东莞三个项目的拟投建额近500亿元，包括东莞水乡道滘特色小镇、南城水濂山特色小镇分别计划投资300亿元、150亿元。此外，华侨城在去年1月初以6.84亿元首次竞得深汕合作区宅地，被认为是号称超千亿投资额的小漠文旅小镇项目的落地之举。

不过，近期来自官方的消息称，东莞南城华侨城水濂山镇项目已经正式确认取消。

今年4月3日，在东莞市相关政府部门主办的阳光问政平台上，有网友问及南城华侨城项目的实施情况，东莞市南城街道办事处住房规划建设局回复称: 根据街道党委会议精神，南城华侨城项目因多方面原因已于2019年下半年终止。

6月17日，再有网友问及南城华侨城项目迟迟未有动静的原因，以及翡丽山（位于东莞中央公园水濂山旁）对面在平整土地，是否与华侨城项目有关。上述住建局回应称：华侨城项目已取消，平整土地项目与此无关。

按去年3月东莞南城街道与华侨城旗下公司所签的《战略合作意向书》，华侨城计划在水濂山片区，打造新一代“生态+”的大型综合性文旅项目（生态文化旅游特色小镇），项目规划面积共计19.6平方公里，投资额约为150亿元。

这个小镇，也是目前公开的华侨城计划落地东莞南城的唯一一个项目。而项目取消背后发生了什么？

02

华侨城的两大疑问

关于华侨城的各种动作腾挪变化，一直以来至少有两个疑问：1、一手大量买、一手卖卖卖，华侨城的激进扩张“藏雷”了吗？或者要折戟了吗？2、华侨城一直在说的向文旅转型，是真的吗？能成吗？

第一个问题，折戟不至于，但华侨城激进扩张下，确实缺钱。公开数据显示，2017-2019年，华侨城旗下上市公司华侨城A的经营性现金流持续为负值，分别为-77亿元、-99.84亿元、-51.88亿元。而今年一季度，该数据扩增至-127.87亿元，这也和疫情影响地产去化、旅游项目营收下滑等有关。

另有不完全统计数据显示，2018年，华侨城转让了18家子公司股权和1个资产包，2019年其拟转让19个子公司股权，转让价格总计超过百亿。

而据执惠不完全统计，今年1-7月，华侨城依然是转让项目股权、发债等不停（有疫情纾困因素），动作超过10起，其中在3月，其面向合格投资者公开发行公司债券已被受理，首期不超过100亿元。

事实上作为央企的华侨城，融资有便利，其2019年财报显示，平均融资成本为4.56%，低于行业平均水平。

纵如此，项目也还是要卖的。一方面能带来直接的收益，补充现金流，缓解资金压力；另一方面，被卖项目可能多不合华侨城心意。

华侨城曾对外表示，文旅项目由于投入大、周期长，企业需要地方政府匹配一定的其他资源进行补偿，投入产出才能平衡，但项目地政府往往只希望企业投资，资源匹配不足。

比如华侨城曾提及，文旅项目用地需求范围大、地类多，且各类项目用地都需要统一进行规划后才能实现项目开发运营目的，但部分当地政府因建设用地指标限制，无法按项目投资及建设进度需要提供项目用地。分期供应部分用地后，后续项目用地无法保证顺利提供。同时，部分地方政府由于财政困难，配套基础设施投入不足。企业均存在开展项目投资时，承担过多基础设施投资的问题，造成企业经营压力过大。

基于成片综合开发模式，低价、连片大量拿地，是华侨城模式成败关键，而这都需要政府提供持续支持。

由此再加上低成本融资，华侨城在前期的项目开发投资中，项目的平均成本已低于业内多数房企，但因为拿地体量大、一定时间里扩张项目多，导致沉淀资金庞大，带来较大的资金压力。而一旦通过大体量连片土地开发建设，通过做高区域土地价值，溢价卖房、获取商业地产收益、文旅项目运营收入等，地产模式也基本跑通了。

第二个问题，华侨城向文旅的转型，依然“坎坷”，面目清晰而又“模糊”。

站在华侨城的角度来说，最近两个信息，使其在文旅板块提升了底气。一是华侨城A2019年财报显示，该年其旅游综合业务收入反超房地产业务，是自2010年以来的首次。其中旅游综合业务营收约为302.63亿元，约占营收总额的50.42%；

房地产业务板块营业收入约291.34亿元，占营收总额的48.54%。

二是AECOM联合TEA发布的《全球主题公园和博物馆报告》显示，华侨城A2019年主题公园业务游客量增长9.4%，并超越环球影城度假区成为世界第三大主题公园运营商（2018年排名第四，在环球影城之后）。但这和其70周年国庆的优惠活动，以及新计入众多小景点游客量等有关，可以说有些偶然性。

更关键的是，华侨城A的旅游综合业务收入包括了旅游地产收益，而具体金额与比例如何，当前还较为“隐晦”而不得知。

同时，华侨城A2019年财报显示，旅游综合业务贡献毛利约123亿元，毛利率约40.63%，而房地产业务贡献毛利约217亿元，毛利率为74.6%，远高于前者收益。

可以说，当前，房地产依然是华侨城A的业务支撑，这个延续时间还将不短。于此，拿地依然不停，文旅项目充当其中“利器”之一。

华侨城A2019年财报显示，该年其累计获取土地47宗，新增土地面积625万平方米，新增规划建筑面积1200余万平方米，土地总价款744.6亿元，其中28宗地以底价获取，新增项目平均地价仅为6165元/平方米。

这些项目主要分布在粤港澳大湾区、长三角等区域。

另参考上述今年1-7月新开拓的项目，华侨城整体依然延续南进走向。未来还会继续大举北上吗？

END

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